Un petit logement est un logement dont la surface est inférieure ou égale à 25 m³. De plus en plus d’investisseurs se ruent vers ce type de logement grâce à sa grande rentabilité sur le court terme. Mais quels sont les autres avantages obtenus en investissant dans des petites surfaces ? Quels sont les inconvénients ? Réponse détaillée à ces questions pour un premier investissement locatif.
Quels sont les avantages d’investir dans un petit logement ?
Un faible coût de l’investissement initial
Le prix d’acquisition abordable du bien constitue sans doute le tout premier avantage des petits logements. Quoique le prix au mètre carré soit plus élevé, vous n’avez pas besoin de débourser une fortune pour devenir propriétaire d’une chambre ou d’un deux pièces. En pratique, moins la surface est grande, moins le coût de l’investissement est onéreux. Cette accessibilité au niveau du prix d’achat ouvre large la porte de l’investissement immobilier à la majorité de la population.
En outre, ce facteur limite grandement les risques. C’est pourquoi, il est recommandé de commencer sa carrière d’investisseur immobilier pas des petites surfaces. Une telle stratégie permet aux nouveaux investisseurs de limiter les pertes financières en cas d’erreur (de débutants).
Un entretien facile
C’est évident. Plus la surface est petite, moins les coûts d’entretien, de rénovation ou de réparations sont élevés. Cet avantage est capital quand on sait qu’un logement peut rester vacant sur une période plus ou moins longue. Donc, investir dans les petits logements vous évitera en quelque sorte de dépenser des fortunes pour entretenir votre bien.
Un fort taux de rentabilité sur le court terme
Les petites surfaces offrent un taux de rentabilité assez satisfaisant. Contrairement aux logements anciens dont la rentabilité se situe entre 5 et 6 % et aux logements neufs dont la rentabilité excède rarement 4%, la rentabilité des petits logements peut atteindre 7%. Cette forte rentabilité explique la forte ruée des investisseurs vers ce type de logement.
Toutefois, il faut noter que les grandes villes affichent une rentabilité plus élevée que les villes moyennes. En effet, le taux de rentabilité dépend largement de la qualité du logement, de son accessibilité, de sa proximité avec le centre-ville, les universités, les infrastructures hospitalières ou les transports en commun.
Un marché très réceptif
Le faible montant des loyers des petits logements augmente grandement leur potentiel sur le marché locatif. En conséquence, il est plus facile de louer une chambre ou un petit studio qu’un appartement ou une maison. Cet atout limite le taux de vacance du logement. Ce qui est un avantage non négligeable quand on sait qu’une vacance entraîne forcément des pertes liées à l’entretien permanent du logement.
Une fiscalité clémente pour les petits logements meublés
La taxe sur les revenus n’est pas imposée sur les loyers des petits logements. En effet, ils sont plutôt soumis au BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En fait, le régime BIC allège les obligations déclaratives des propriétaires. Au titre de frais, les bailleurs jouissent d’une réduction des charges fiscales allant jusqu’à 50%.
Pour les bailleurs dont les charges sont inférieures à 50% des revenus locatifs, il est plus avantageux d’opter pour le micro-BIC. En outre, le BIC se révèle plus avantageux en cas crédit immobilier : la taxe ne sera imposée ni sur les intérêts du crédit immobilier ni sur les autres charges du logement. Dans le cas où le cumul de ces différentes charges se révèle supérieur aux montants des loyers, l’administration fiscale constatera un déficit. En conséquence, les revenus locatifs ne seront pas imposés.
Enfin, à cause des courtes durées des contrats de bail – 1 an au maximum – les juridictions sont plus souples lorsqu’il s’agit de statuer sur les contentieux des petits logements.
Quels sont les risques d’investir un petit logement ?
Peu nombreux, des risques pour un placement dans les petits logements locatifs existent.
Des contrats de bail très courts
Si la longueur des baux constitue un avantage au niveau de la fiscalité, elle peut aussi malheureusement constituer un inconvénient. En effet, la population cible des petits logements – jeunes travailleurs et étudiants âgés entre 18 et 24 ans – est constamment en mouvement. Les statistiques révèlent un taux de déménagement moyen de 28% contrairement à celui des personnes de 25 – 34 ans qui s’élève à 18 %. Donc en tant que bailleur, vous serez constamment à la recherche de nouveaux locataires. Une vacance longue pourrait entrainer des charges plus ou moins importantes. Ce qui n’est pas plaisant pour un investisseur, car on investit pour gagner.
Possibilité de non-paiement du loyer
La population des petits logements est en majorité jeune. En conséquence, le taux de solvabilité est faible. De ce fait, il n’est pas rare que les locataires accusent des retards de paiement ou cumulent plusieurs mois impayés. Une situation très inconfortable pour les bailleurs. C’est pourquoi, nous vous recommandons de vous faire assurer pour vous protéger de tels désagréments. En cas de non-paiement de loyer par le locataire, votre assureur se chargera de régler la facture et les frais de justice.
En conclusion
Les petits logements constituent un bon plan d’investissement. Recommandés aux nouveaux investisseurs, ils confèrent plus d’avantages, affichent moins de risques et sont plus rentables dans les grandes villes. Ainsi, investissez dans les villes dynamiques et dans des logements décents (plus de 20 m3, bonne isolation, accès à l’eau potable, cuisine aménagée, salle de bains équipée, évacuation d’eau usées, etc.). Il est important de vous conformer aux prix du marché pour rester compétitif, limiter le taux de vacance et optimiser la rentabilité de votre investissement.
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